长租行业的资产证券化之路

来源:众签科技 发布于:2018-02-28

说到长租行业的资产证券化,绝大多数人的第一反应都会是REITs。REITs的全称为房地产投资信托基金,起源于美国,目前已在世界各地得到了广泛的应用。概括地来说,REITs可以帮助买不起整套不动产的个体,通过购买基金份额来直接投资于不动产资产,并享受该等资产所带来的投资收益,而不用再望楼市而兴叹。当然,除了住宅、商业地产、写字楼外,保罗商场、仓储、酒店在内的其他不动产资产,也均可以成为REITs的投资标的。

随着国内长租行业的迅猛发展,长租公寓的资产证券化也逐渐发力,不过由于国内目前并没有成熟的配套法规,尚无正规REITs发行的记录。长租公寓运营商们更多的是采用ABS等方式进行融资。如魔方公寓设立的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额3.5 亿元。这是中国ABS 发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。然而,ABS和REITs毕竟存有诸多不同,这也导致ABS无法真正起到降低不动产资产投资门槛的作用。

首先,ABS对投资人有资格限制,普通自然人无法通过适当渠道成为ABS投资人;其次,ABS投资的并非不动产资产本身,而是持有不动产资产的公司股权甚至是基金份额,其更关注固定收益而非不动产投资回报;最后,ABS也并不具备REITs的公开性与流动性。因此,对于无力购买整套不动产资产,而试图通过REITs进行资产投资的普通市民来说,ABS仍然无情地将他们拒之门外。

当然,对于长租公寓运营商来说,无论ABS与REITs存在多少不同,至少ABS可以起到帮助运营商募集资金,降低资金成本的巨大作用。这也是目前国内长租公寓ABS产品层出不穷的主要原因。但ABS得存在只是使高资产投资人多了一款固定收益理财产品,而非普通市民百姓投资不动产资产的全新途径。从整个行业长远发展的角度来看,行业也呼吁能有真正的REITs产品面世,真正实现长租行业的资产证券化,在满足市民投资不动产资产迫切需求的同时,真正实现行业的长期可持续发展。为此,我们企盼相应的法律规范能够尽早颁布并实施。

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